在房地产市场中，商住两用房因其兼具商业与居住功能而受到部分购房者的青睐。然而，由于其性质不属于传统意义上的住宅用房，因此在交易过程中涉及的税费政策与普通住宅存在较大差异。对于购房者或投资者而言，了解这些税费的计算方式至关重要，有助于合理规划资金、降低交易成本。

首先，我们需要明确“商住两用房”的定义。通常来说，这类房产是指在设计和用途上既可以用于居住，也可以用于办公或经营的房屋。虽然其具备一定的居住属性，但由于其产权性质可能被归类为“非住宅”或“商业性质”，因此在税务处理上会有所不同。

一、契税

契税是房产交易中最常见的税费之一。对于普通住宅，目前国家对首套房有一定的税收优惠政策，例如面积在144平方米以下的普通住宅可享受1%或1.5%的税率。但商住两用房由于不属于住宅性质，一般按照非住宅标准征收契税，税率通常为3%或更高，具体以当地政策为准。

此外，若购买的是第二套及以上房产，无论是否为住宅，契税税率通常会上调，部分地区甚至高达4%或以上。

二、增值税及附加

对于非住宅性质的房产，买卖双方在交易时需缴纳增值税及相关附加税费。根据现行规定，个人出售非住宅类房产（如商住两用房），如果持有时间不足两年，需按全额征收增值税；若持有超过两年，则可以免征增值税。

需要注意的是，增值税的计算方式为：（成交价 - 原购入价）× 税率。同时，还需缴纳城市维护建设税、教育费附加等附加税费，合计约为增值税的12%左右。

三、个税

对于个人出售非住宅性质的房产，需缴纳个人所得税。一般情况下，若无法提供完整成本凭证，税务部门会按转让收入的一定比例（如1%或2%）征收个税；若能提供相关成本证明，则按实际增值额计算。

四、其他费用

除了上述主要税费外，商住两用房交易还可能涉及土地增值税、印花税等其他费用。其中，土地增值税适用于开发商或企业转让房产的情况，个人出售则一般不涉及。印花税则按合同金额的0.05%征收，由买卖双方共同承担。

五、总结

综上所述，商住两用房在交易过程中涉及的税费明显高于普通住宅，主要原因在于其产权性质被认定为非住宅。因此，在购买此类房产前，建议购房者充分了解当地的税收政策，结合自身需求进行综合评估。同时，也可咨询专业税务人士或中介机构，确保交易过程合法合规，避免因不了解政策而产生不必要的经济损失。

在当前房地产市场不断调整的背景下，商住两用房作为一种特殊类型的房产，其价值和潜力仍在持续变化。购房者应理性看待，权衡利弊，做出最适合自己的选择。