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这只房地产投资信托基金的股票正在飙升

2021-01-31 18:22:52来源:

该当前局势碎Seritage生长特性'(纽约证券交易所代码:SRG)业务在2020年-因为是对零售地产大多数业主的情况。房地产投资信托基金(REIT)的股票从去年同期的约40美元跌至去年春天的个位数。

虽然Seritage的股价在去年6月短暂突破了20美元,但2020年,REIT的股价跌破了15美元。然而,由于投资者追逐风险资产并押注像Seritage这样的大量做空股票,上周它再次飙升,周四收于22.37美元。

如果短期内继续紧缩,Seritage Growth Properties股票肯定会在短期内走高。尽管如此,投资者应该利用近期的反弹来摆脱这只陷入困境的房地产投资信托基金股票。

破碎的商业模式

Seritage成立于2015年,旨在购买Sears Holdings的大部分房地产。房地产投资信托基金从引人注目的战略开始。该公司将其大部分资产出租给了Sears Holdings,但其目的是逐步重建这些资产以增加价值。在大多数情况下,这将涉及用高薪租户代替Sears或Kmart商店。在一些城市地区,Seritage旨在建设大量的综合用途项目,包括办公室,公寓和/或酒店。

最初,此策略效果很好。但是,到2018年,Sears即将关闭商店的速度比Seritage能够排队新租户的速度快得多。租金收入的损失使Seritage的现金流量减少了。大流行使情况变得更糟。REIT的一些替代租户已关闭其物业的商店,未能支付租金或放弃了新地点的租赁。截至2020年初,独立,娱乐,剧院,体育馆和餐厅的租户占Seritage就地租金的30%以上。)

结果,Seritage的现金消耗比以往任何时候都快。它不得不出售以前被视为核心资产的房地产,以弥补现金消耗(以及其持续的开发费用)。显然,这种情况是不可持续的。

从坏到坏

Seritage在周二发布了可怕的投资者最新消息,这使得REIT股票最近的飙升特别具有讽刺意味。最好的消息是,Seritage上季度收取了收费租金的91%,高于第三季度的86%。尽管如此,91%的差距远非100%。投资者应该不会感到兴奋,因为得知大流行已经将近一年了,Seritage的9%的租户仍然无法支付租金。

其余新闻则更糟。首先,Seritage继续努力寻找愿意签署新租约的租户。上个季度,它签署了12项租赁协议,年基本租金为260万美元。2020年全年,它签署了36项租赁协议,年基本租金为810万美元。相比之下,从2017年到2019年,它每年签订了至少4000万美元年基本租金的新租赁合同。

其次,Seritage继续失去当前和将来的租户。这包括终止向Sears和Kmart的最后五份租赁。到2020年底,年度就地租金从去年的1.077亿美元下降至9,610万美元。尽管房地产投资信托基金已签署了未来商店开业的租赁合同,截至2019年底的年基本租金为8430万美元,但截至2020年12月31日,这一数字仅为5450万美元。

最后,尽管Seritage在上个季度恢复了一些额外的建设工作,但大部分重建工作仍处于搁置状态。这意味着其很少的未签署(SNO)租赁将在2021年转变为支付租金的状态。延迟也增加了额外SNO租赁终止的风险。

远离

目前,Seritage的潜在现金消耗率每年超过1亿美元。除了每年约1.5亿美元的现金利息支出和管理费用,房地产投资信托基金每年还必须花费数千万美元来支付房地产税和空置房地产的物业运营费用。相比之下,如上所述,就地基本租金目前不到1亿美元。

为了达到收支平衡,将需要数年的积极租赁活动和重建工作-必须通过额外的资产销售来筹集资金。此外,与两年前相比,现在希望扩大规模的潜在租户要少一些,而Seritage将面临更多吸引他们的竞争(由于高零售空置率)。

尽管基本面疲软,但抵押贷款是一月份上涨的许多股票之一。在短期内,这种趋势可能会持续下去。但是,投机狂热永远不会永远持续下去。从长远来看,Seritage糟糕的业务前景将不可避免地抵消REIT股票的任何反弹。具有强大基础业务的公司可以更好地为投资者提供良好的长期回报。

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