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在增长机器内部使温哥华世界一流的价格无法承受

2020-02-14 13:25:30来源:

在不列颠哥伦比亚省多年以来,当选大国一直在关注房价上涨,并认为这是好的。

我们迷人的演讲者阵容将探索这个我们称为家的地方。2月18日在温哥华。

前卑诗自由党财政部长迈克·德·琼(Mike de Jong)在2016年表示,“几乎所有其他司法管辖区都希望面临这一挑战。”

这就是成长的福音。

1976年,社会学家哈维·莫洛奇(Harvey Molotch)写道,政府与发展产业之间的联盟旨在加强土地利用。

莫洛奇称其为“增长机器”,将城市增长描绘成常识,而每个投资房地产的人都是明智的。

在负担不起的大温哥华地区,我们的增长机器是什么样的?有哪些强大的联盟呢?哪些叙事被告知要加油?

不列颠哥伦比亚大学的著名地理学家戴维·莱伊(David Ley)自1972年到达温哥华以来就一直在研究温哥华。

他发现了为机器提供动力的发动机-不列颠哥伦比亚省的自由市场政府和跨太平洋的房地产业。莱伊发现,他们共同点燃了温哥华住房的商品化和全球化。

在温哥华进行润滑性投资是在处理与财产相关的洗钱,逃税和创造性机会主义方面的“监督者”。

当地居民的住房负担能力不是该计划的一部分。他说:“为了私人利益,社会成本被忽略了。”

莱伊(Ley)的论文上月在《城市研究》上发表,题为“区域增长生态,一堵长城和一个大城市的住房市场”。

这是卑诗自由党执政17年统治下的房地产繁荣时期发生的事情的有益联系,以及温哥华等中型城市如何被全球资本所淹没。

您可能曾经听过这个故事的部分或大部分内容,但是Ley对机器内部工作情况的检查值得仔细研究,他在接受Tye采访时进行了阐述。

它始于经济疲软。

在1980年代,由于森林和采矿活动的减少,该省的资源经济陷入困境。作为回应,边界打开了。

提出了移民目标,特别是吸引了投资者。1988年,该省将86世博会的海滨地皮卖给了由亿万富翁李嘉诚(Li Ka-shing)领导的香港集团,这是该省亚洲房地产投资的象征性开端。

当地的房地产业开始在东亚的展览会上刊登温哥华房地产广告,这一活动一直持续到今天。(Juwai这样的互联网列表使在海外出售房地产变得更加容易。)

在1990年代初期,仅银行估计每年就有20亿至40亿美元从香港转移到加拿大。房地产收入是投资者移民最大的申报收入来源。

2015年,大温哥华房地产局预计的住宅转售美元交易额为386亿加元。这是该年林业,矿业和石油天然气总值127亿美元的三倍。

在过去的三十年中,卑诗省的经济已经从资源转变为房地产。

然后,一个“不断发展的”增长联盟成立了。

从2001年至2017年统治该省的卑诗自由党从价格上涨中受益匪浅。

财产税和财产转让税增加了收入,2016年收入为22亿加元。还要求移民投资者向卑诗省提供80万加元的五年期无息贷款。

自由党与房地产业纠缠不清,以至于加拿大房地产协会前任主席称这种关系“是乱伦的”。

房地产开发商成为该党的最大捐助者。在2014年至2016年期间,该党的主要筹款活动是房地产市场营销商Bob Rennie,他经常被称为“公寓之王”。这一切都发生了,但仍然允许无限制的捐款。

2015年,时任英国总理的克里斯蒂·克拉克(Christy Clark)淡化了外国投资者在房地产市场中占很大比重的证据。但是,一份信息自由的要求显示,与此同时,她在非正式的圆桌会议上与中国和香港的房地产大亨一起将卑诗省作为“进步和开放的”房地产避风港出售。

对于房地产业和省政府而言,温哥华房地产的全球化都是好的。

一直以来,放松管制为车轮增添了油脂。

随着增长机制的变化,看门狗被证明是无效的。

但是,调查记者的坚韧不拔暴露了房地产热潮的隐性受益者,以及资源匮乏或“胆怯以应对扁平化市场困扰的公共部门”,莱伊说。

有消息称,加拿大税务局了解到大型离岸房地产投资者在1990年代中期逃税。

但是,根据《南华早报》报道的伊恩·扬(Ian Young)的报道,拥有昂贵房屋但宣布“最低申报收入”的移民拒绝与CRA合作。据称,加拿大税务局的经理们选择不理会这些案件,因为他们“不想将资源投入到这些繁忙的审计中”。

在2005年,不列颠哥伦比亚自由党放宽了对不列颠哥伦比亚省房地产委员会的管制,这意味着允许房地产经纪人管理自己的行为和保护消费者,而不是像公立的公共机构那样。

结果导致联邦金融情报部门Fintrac负责防止洗钱,批评房地产经纪人未举报可疑或大笔交易。一个合规检查发现的缺陷在55 80的房地产公司参观。

《环球邮报》(Globe and Mail)在2015年报道说,温哥华的银行在遵守规定方面松懈,这些规定要求外国购房者披露其收入来源,甚至提供没有他们的贷款。第二年,它发现了“影子翻转”现象,即反复转售房地产以抬高价格和规避纸迹的做法。

在《巴拿马文件》中泄露了与离岸避税天堂帐户有关的文件,发现了来自大温哥华地区高价社区的地址。透明国际还发现,大温地区100座最昂贵的房屋中有一半是由空壳公司,信托或提名人购买的。

像这样的活动导致国际机构,例如柏林的透明国际,宣布加拿大金融机构“非常脆弱”,并且“极易受到洗钱”。

就在去年,据透露,不列颠哥伦比亚省没有专门的RCMP官员调查洗钱活动。

同时,增长合唱团淡化了担忧。

莱伊发现,尽管公众对房地产市场的破裂感到强烈抗议,并且有各种各样的专家提出了许多解决方案,但增长机器消除了人们负担不起的问题。

在市场降温的建议下,财政部长德容断然地说:“我们不感兴趣。”

Ley目前正在研究有关香港,新加坡,悉尼,温哥华和伦敦等门户城市的住房问题的书。他说,在不列颠哥伦比亚省新民主党上台之前,在温哥华降温其热门市场的工作比其他任何一个城市都要少。

莱伊说:“我们倾向于认为新加坡和香港是如此友好,并向市场开放。”“但是他们所做的远远超过温哥华。事后看来,当您比较看时,什么也没做是很不寻常的。当然,通过强烈的否认运动在一定程度上证明存在问题。”

在1990年代,该省停止收集有关购房者公民身份的信息,以免除外国活动使温哥华的住房升温。

这种增长机制还具有帮助实现这一目标的理由,例如前温哥华市长萨姆·沙利文(Sam Sullivan)的“生态密度”倡议,公交导向型发展或“我在后院”,这些都要求提高城市密度。

莱伊说,这些增长策略提供了许多“毫无疑问的吸引力”,例如步行性和较少的汽车使用量,但往往无法解决价格可承受性。

他说:“似乎没有认识到这种矛盾:使用绿色标语制作价格较便宜的景观。”“它们是开发的基础,当然,开发人员也热衷于支持它们。”

那么,什么最终使增长机器变慢了呢?

在不列颠哥伦比亚自由党任期即将结束时,严厉的行业报道,新闻调查和日益恶化的住房危机使增长机器陷入了困境。

看门狗做出了反应。CRA在2016年对高端买家的档案进行了广泛的调查。同年,不列颠哥伦比亚省房地产委员会改组为公共实体,对个人经纪人的纪律处分从每项侵权行为的最高10,000加元提高到250,000加元。

莱伊说,他参加了有关该问题的多次圆桌会议。一开始,一位经验丰富的房地产经纪人宣称:“温哥华地区的房地产经纪人中没有一两个坏苹果,而是数百个,甚至一千个。”(“他在桌子周围并不矛盾,”莱伊指出。)

莱伊写道,尽管政府与房地产业之间可能存在合谋,但他们“保持投资资本流动的共同承诺也可能导致了不合谋的融合。”

在本地和全球合法资本和非法资本的推动下,这足以使增长机器紧追潮流。该省试图振兴1980年代资源经济的衰退,该省帮助从温哥华房地产中创造了一种热门商品。

“在谈论当前时,保持历史远景是很好的,” Ley建议。“过去有巨大的开发周期。”

这个城市的第一次繁荣是在1910年代,由来自英语世界各个角落的移民提供。如今,随着生育率的下降和加拿大境内移民的减少,新来者几乎肯定会再次实现增长。

莱伊说:“移民是个大故事。”“毫无疑问,这是一个增长区域,并将继续如此。”

 [泰]

如今,大温哥华地区房屋的平均价格刚刚超过100万加元。

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